Depuis 2019, la situation immobilière nationale connaît un épisode particulièrement insolite et Toulouse n’échappe pas à la règle. Si la demande de programme neuf à Toulouse existe et insiste, elle n’arrive pas à être comblée par une offre qui ne s’aligne pas.
Dans l’attribution des paramètres pouvant justifier une telle situation, l’épidémie de la Covid-19 a eu un impact direct sur la délivrance des permis de construire, et donc du prix des biens. Ainsi, c’est jusqu’à -41% des ventes en neuf au 1er semestre 2021 qui ont été recensées par l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain en comparaison au 1er semestre 2019, année record.
La crise sanitaire explique-t-elle à elle seule cet écart entre l’offre et la demande ? La variable politique a également influencé ce contexte et retardé les constructions. En effet, les dernières élections ont contribué à l’arrêt des chantiers avec le retrait des grues, perpétuelle et accoutumée tradition de ces évènements pour dégager le paysage urbain et ravir l’électorat.
Zoom sur le véritable état de santé du marché immobilier neuf toulousain.
Toulouse, une métropole qui ne cesse de se développer
Une population toujours plus dense et rajeunie
Toulouse, la Ville Rose, son aéronautique, le stade toulousain, sa saucisse et sa violette. Lorsque l’on évoque le Sud Ouest de la France, un accent toulousain fredonne dans notre tête comme une jolie mélodie. Nombreux sont celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf et s’installer à Toulouse.
Pour preuve, la population toulousaine est en hausse continue. Depuis 1968, les chiffres de l’INSEE indiquent que le nombre d’habitants a augmenté de +34% ces quarante dernières années et qu’il continuera d’évoluer de façon exponentielle au moins pour les 10 suivantes jusqu’à +13%.
En 2021, le site référence Ville-Data estime à 502 989 le nombre de citadins (presque le triple pour toute l’agglomération avec 1,4 millions d’habitants qui n’hésitent plus à s’éloigner), dont la majorité, soit 13%, a entre 20 et 24 ans.
En réalité, la métropole toulousaine est reconnue pour sa jeunesse. En témoigne sa réélection le 15 septembre dernier comme meilleure ville étudiante de France en 2021. Elle avait déjà remporté ce titre en 2020, 2019 et 2018 par le journal L’Etudiant. Cette prouesse est due aux quelques 130 000 étudiants qui font de la capitale occitane la première destination universitaire de l’Hexagone.
Un tissu économique fort
Raison ou répercussion de cette démographie croissante, le moteur économique toulousain tourne à pleine puissance. Malgré les conséquences sur l’employabilité de la crise de la Covid-19 en France, le bassin toulousain reste dans un objectif de dynamique industrielle et continue d’embaucher. Résultat, le taux de chômage qui était de 8% en 2019 est tombé à 7.4% en 2020. Plus encore, il était de 10.4% il y a à peine 6 ans en 2015.
Le principal acteur de cette reconquête active est le secteur de l’aéronautique. Véritable porte étendard, le couple aéronautique/spatial a trouvé en Toulouse sa capitale européenne reconnue depuis 1963, ce qui ne manque pas d’attirer les talents de France et d’ailleurs.
Le CNES (Centre National d’Etudes Spatiales), Airbus ou encore Thalès viennent légitimer cette élection et accueillent chaque année de nouveaux protagonistes économiques favorables à l’emploi, incubés par des structures comme le parc d’activités Labège Innopole ou plus récemment le campus Orange à Balma qui vient d’accueillir 1 250 salariés.
Pour répondre à cette vocation de croissance, la ville de Toulouse a mis en place plusieurs projets favorisant l’accès à l’emploi. Sa réalisation se fait tant par les services avec, par exemple, la Plateforme Emploi-Entreprises gérée par l’UCRM (Union Cépière Robert Monnier) et en collaboration avec le CRIJ Occitanie ou encore Pôle Emploi, que par les travaux d’urbanisation.
Entre autres, la validation du projet du plus long téléphérique urbain de France, la construction d’une troisième ligne de métro – la ligne C – reliant Tournefeuille à Labège ou encore l’amélioration des lignes de bus Tisséo comme avec la création dernièrement de la ligne 25 reliant l’Oncopole à Colomiers.
Un marché immobilier neuf qui peine à suivre le rythme
Une offre inférieure à la demande à Toulouse
Naturellement, l’emploi additionné à une montée continue de la population engendre une forte demande immobilière, notamment sur la constitution d’un patrimoine immobilier . Les indicateurs remettent en cause cette fois l’offre, qui n’arrive pas à suivre la cadence actuelle que génère l’attractivité toulousaine.
Les chiffres en cause
Pour expliquer ce phénomène, il est nécessaire d’en comprendre les causes. Au-delà d’un “effet Covid-19″, le contexte politique joue également un rôle. En période électorale, les projets urbains, constructions et chantiers sont souvent mis à l’arrêt, ce qui entraîne retards de livraison et restriction des permis de construire obtenus.
Ces permis ont en effet connu un ralentissement. Selon le dernier rapport soumis par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPO), le deuxième trimestre 2021 enregistre 868 lancements de projets, soit une diminution de -6% pour la même période en 2020, et de -61% avec 2019.
Des chiffres éloquents qui suggèrent l’idée d’une pénurie de logements. C’est ce que souligne le directeur de la FPO monsieur Stéphane Aubay pour qui il est ”dommage que la machine à délivrer des permis de construire ne se remettre pas en route (…) alors qu’on a les moyens de le faire”.
L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain révèle que le nombre de biens immobiliers neufs mis en vente à Toulouse était de 1 193 au 1er semestre 2021, soit 7% de moins qu’à la même période en 2020 et -41% en 2019. Même constat si l’on souhaite élargir à l’Aire Urbaine de Toulouse : 2 357 mises en ventes contre 2 123 pour le 1er semestre 2020 (-11%) et 1 720 pour 2019 (-37%).
Les conséquences à Toulouse
La première conséquence logique lorsque les mises en ventes diminuent, c’est qu’il y a évidemment moins de ventes. Toujours selon les derniers chiffres de la FPO, 4 199 logements étaient disponibles au 2è trimestre 2021 contre 5 383 en 2020, soit -22%. Le rapport énonce même que ”l’offre représente 10.4 mois de commercialisation contre 10.6 mois à la fin du T2 2020”.
Moins de ventes signifie théoriquement hausse des prix et ça se vérifie avec des prix au m² qui ont significativement augmenté. Alors qu’au premier semestre 2018 le prix de vente moyen au m² d’un logement collectif (hors parking) était d’environ 3 680€, il est passé pour la même période à 3 850€/m² l’année suivante, puis 3 890€/m² en 2020 pour atteindre, en 2021, 3 990€ m², soit +2.7% en seulement un an.
Cette situation se ressent dans les quartiers toulousains, notamment dans l’hypercentre (Capitole, Saint Etienne, Saint George, etc). Avec des prix en hausse, le marché immobilier neuf toulousain se durcit. De fait, de plus en plus de toulousains regardent en dehors de la ville, jusqu’à la 3ème couronne notamment à l’Ouest, pour s’installer.
Des conditions d’emprunt durcies
Les banques serrent la vis
En plus des prix qui augmentent, les banques viennent complexifier les projets immobiliers des Toulousains. Si les conditions d’obtention d’un prêt immobilier étaient déjà renforcées l’année dernière, la tendance va se poursuivre. À compter du 1er janvier 2022, des sanctions seront appliquées pour tous les établissements qui ne respectent pas les conditions d’accords, informe le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
De ce fait, les banques ne permettront plus que la durée de remboursement dépasse 25 ans. Une exception existe notamment lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA. La durée sera alors repoussée de 2 ans supplémentaires. Le taux d’endettement reste lui fixé à 35%. Pour rappel, il était encore de 33% en 2020.
Là où le HCSF met un point d’honneur concerne la dérogation des dossiers. Elle sera strictement limitée à 20% dorénavant, en majorité (80%) pour les résidences principales et le reste (20%) pour les primo-accédants.
Vers la fin du dispositif Pinel actuel
Les investisseurs immobiliers ont également le regard tourné vers la montre, puisque la loi Pinel telle que nous la connaissons deviendra obsolète dès 2025. Ce dispositif fiscal, permettant entre autres une réduction d’impôt, verra dans un premier temps ses taux réduits de façon progressive en 2023 et 2024. Par exemple, un engagement de mise en location pour 6 ans permet une réduction d’impôt de 12% actuellement et sera de 10.5% en 2023 et 9% en 2024.
Un projet “Super Pinel” sera lancé en parallèle dès 2023. Les investisseurs locatifs devront s’assurer que leur logement neuf respecte certaines conditions, comme la norme RE2020 relative à la consommation d’énergie, ainsi qu’un référentiel qualité d’usage. Si le fondement écologique est cohérent et respecté, la transition en 2023 doit encore rassurer les acquéreurs et leurs intérêts.
Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse : le bon moment ?
À cette question, tout dépend la façon dont on considère les choses. Réaliser des investissements locatifs dans l’immobilier neuf à Toulouse prend tout son sens lorsque l’on sait que les conditions du dispositif Pinel actuel sont reconduites jusqu’en 2022 et que la demande existe, jusqu’à 6 fois plus qu’ailleurs en France.
Le risque de vacances locatives s’échappe puisque la location est ainsi quasiment assurée (actuellement, 65% des Toulousains sont locataires). Il faut savoir qu’à Toulouse, la rentabilité locative est d’environ 3.5 à 4%, une bonne performance face au prix au m² qui s’est envolé.
Les conditions d’investissements ne devraient pas non plus impacter le marché immobilier toulousain : les banques avaient déjà pris des mesures pour se protéger. Actuellement, sur la totalité des dossiers validés, 20.9% des dossiers ne sont pas conformes. La marge pour atteindre la limite des 20% ne bousculera pas de manière significative les accords pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Enfin, si les permis de construire sont au ralenti, cette situation devrait être éphémère. Les élections départementales et régionales terminées en juin 2021 ainsi que les municipales en mars 2020, la dynamique devrait reprendre petit à petit son rythme, surtout lorsque l’on sait que le maire Jean Luc Moudenc est connu pour être un maire bâtisseur, en témoigne le projet urbain de la tour d’Occitanie, un gratte-ciel prévu pour 2023 avec, entre autres, 80 logements à côté de la gare Matabiau.
Si la situation actuelle n’est pas des plus élogieuses, il faut pouvoir se projeter et se convaincre qu’un investissement offre toujours certaines sécurités. Ce n’est pas sans raison que Toulouse figure régulièrement parmi les villes préférées des investisseurs.
